Ingatlanadót vezettek be Kínában

Ingatlanadó beveztéséről döntött a kínai kormány. Az intézkedéstől a kabinet a 19 hónapja folyamatosan emelkedő ingatlanárak letörését várja, ugyanakkor elemzők szkeptikusak az adó sikerességét illetően. Ezzel párhuzamosan számos szakértő továbbra is ingatlanpiaci lufitól félti az országot.

A múlt hét folyamán ingatlanadó kivetéséről döntött a kínai kormány. Az adó bevezetése – a korábbi gazdaságpolitikai reformokhoz hasonlóan – egyelőre csak próbajellegűnek tekinthető, mivel az intézkedés mindössze két városra, Sanghajra és Csungcsingra (Chongqing) vonatkozik, továbbá ott is csak az újonnan vásárolt, második otthonok után kell majd befizetni a közterhet. Az adó éves mértéke Sanghajban az újonnan vásárolt lakás értékének 0,4–0,6%-a, míg Csungcsingban az ingatlan árának 0,5–1,2%-a között fog mozogni. A befizetendő sarc pontos értékét az ingatlannak az átlagos piaci árakhoz viszonyított értéke alapján határozzák majd meg. Az intézkedéstől a kormány hosszútávon az elszabadult kínai ingatlanpiac visszafogását, illetve a lakásárak letörése által a közelmúltban elharapódzott infláció mérséklését várja.

Egekbe szökő árak

A kínai nagyvárosi lakásárak az elmúlt 19 hónapban folyamatosan nőttek, 2010 decemberében az ingatlanok átlagosan 6,4%-kal drágábban cseréltek gazdát, mint egy évvel korábban. Ugyanakkor az ingatlanár-emelkedés üteme immár nyolc hónapja lassul, s ezen időszak alatt megfeleződött – a drágulás mértéke éves összevetésben áprilisban 12,8%-on tetőzött –, a havi szintű növekedés decemberre 0,3%-ra mérséklődött. Ezzel együtt a kínai Statisztikai Hivatal adatai szerint a tavalyi év során az ingatlaneladások értéke 18,3%-kal nőtt, míg a lakáspiaci szektorba irányuló befektetések mértéke ennél is jelentősebb, 33,2%-os bővülést mutatott, a tranzakciók összege éves szinten 4,8 ezer milliárd jüanra (kb. 143 ezer milliárd forint) volt tehető. Ráadásul egyes nagyvárosokban az áremelkedés jelentősen meghaladta az országos átlagot, Pekingben a négyzetméterárak decemberre elérték a 26 ezer jüant (kb. 770 ezer forint), mely novemberhez képest 12,6%-os drágulást jelentett.

A piac túlfűtöttsége, illetve az elharapódzó spekuláció mellett a fenti tendenciák jelentős társadalmi veszélyekkel is járnak, mivel az egekbe szökő árak következtében egyre kevesebb kínai család engedheti meg magának a lakásvásárlást. E probléma orvoslására a kormány 2011 folyamán 10 millió olcsó lakás átadását tervezi, míg a jegybank várakozásai szerint a megfizethető árú ingatlanok építésére az idén 1,3 ezer milliárd jüant (kb. 38 ezer milliárd forint) fordítanak majd Kínában. Ezzel párhuzamosan a pekingi Pénzügyminisztérium tájékoztatása szerint az ingatlanadóból befolyó összegeket is elérhető árfekvésű lakások építésére fogják költeni.

Ingatlanpiaci szigorítások

Szakértők szerint kétséges, hogy a múlt hét szerdán bevezetett ingatlanadó önmagában elegendő lenne a rohamléptekkel bővülő lakáspiac visszafogására, ugyanakkor a spekuláció visszaszorítása terén hatásos lehet az intézkedés. Michael Klibaner, a Jones Lang LaSalle ingatlancég Kína-szakértője a BBC-nek elmondta: az adó kivetése nem az árak visszafogására irányult, hanem a „lakásfelhalmozás” visszaszorítására, mivel az új közteher bevezetése jelentősen megemeli a befektetési és/vagy spekulációs céllal vásárolt, a legtöbb esetben üresen álló ingatlanok fenntartásának költségeit. Hasonlóan nyilatkozott Csungcsing polgármestere is, aki szerint nem valószínű, hogy az adó letöri majd az árakat, ugyanakkor csökkentheti a piaci spekuláció mértékét. A Wall Street Journalnak nyilatkozó kínai befektetők arról számoltak be, hogy továbbra is optimisták az ingatlanpiaci lehetőségeket illetően, és a jövőben is jelentős keresletre számítanak, különösen az ország gyorsan fejlődő belső területein, míg az adó szerintük nem okoz majd komoly visszaesést az üzletágban, sőt „stabilizálhatja” a szektort. Ugyanakkor egyes vélemények szerint az adó, illetve annak szűk körben történő kivetése vissza is üthet, mivel megnövelheti az intézkedés által nem érintett területekre irányuló spekuláció mértékét.

Habár az ingatlanadó próbajellegű bevezetése nem valószínű tehát, hogy megfogja majd az árakat, a kormány számos más intézkedéssel próbálja kordában tartani a sokak szerint túlfűtött építőipari szektorát és az ingatlanpiaci spekulációt. Peking a napokban 50-ről 60%-ra emelte a foglaló minimális mértékét, illetve korábban a jelzálogfeltételeket is szigorította a második lakások vásárlására irányuló tranzakciók esetén. A kínai jegybank emellett a napokban az inflációs félelmekkel párhuzamosan a banki hitelezés visszafogására tovább emelte a pénzintézetek kötelező tartalékrátáját is – az elmúlt két hónapban immár negyedszerre –, míg az is tovább hűtheti az ingatlanpiacot, hogy a – tavaly októberi és decemberi – kamatemelések következtében a pénzintézetek jelzálog-kondícióik szigorítására kényszerültek. A kormány emellett a helyi önkormányzatokat is ingatlanpiaci szigorítások bevezetésére, többek között a személyenként/családonként vásárolható lakások számának maximalizálására, illetve a harmadik otthonok vásárlására kibocsájtott jelzáloghitelezés betiltására kötelezte.

Lufi-félelmek

A szigorítások ellenére az ingatlanárak jövőbeli mozgását illetően megoszlanak a szakértői vélemények. A Reuters által megkérdezett tíz ingatlanpiaci cégből hét számít mérsékelt drágulásra 2011 folyamán, és kínai kormányzati szakértők is hasonló várakozásokról számoltak be. A kínai Tudományos Akadémia két héttel ezelőtt publikált jelentése szerint az ingatlanárak idén átlagosan 12,7 százalékkal emelkedhetnek, míg a Kereskedelmi Kamara elemzője a Hszinhua (Xinhua) hírügynökségnek úgy nyilatkozott, hogy az inflációs várakozások, illetve a befektetők tőkebősége miatt rövidtávon nem valószínű az áresés. Ugyanakkor a Wall Street Journal hasábjain a Citigroup elemzője 5%-os, míg az OUB Kay Hian szakértője 10–15%-os árzuhanást vizionált.

A múlt évi tendenciák következtében továbbra is sokan egy piaci lufi kialakulásától féltik a kínai ingatlanszektort. Amint arról korábban a már beszámoltunk, a jelentős áremelkedés, illetve az azzal párhuzamosan jelen lévő kínálati többlet arra enged következtetni, hogy a szektor jelentősen túlfűtötté vált, s az ingatlanpiac szárnyalása nemcsak a nagymértékű keresletnek, hanem az elharapódzott spekulációnak is köszönhető.

A Citigroup hétvégi jelentésében arra figyelmeztet, hogy az ország gazdaságának ingatlan-függősége az amerikai és a japán ingatlanpiaci válságokat megelőző állapotokhoz hasonlítható. A bankcsoport elemzése szerint a lakáspiaci befektetések tavaly a kínai GDP 6,1%-át tették ki, mely szám megegyezik az Egyesült Államok válság előtti, 2005-ös csúcsértékével, és mindössze két százalékkal marad el a japán ingatlanszektor tetőzésekor megfigyelt adatoktól. Sen Ming-kao (Shen Minggao), a cég vezető elemzője a Bloombergnek adott interjújában kiemelte: a kínai ingatlanszektor „lufistádiumba lépett”, szerinte az árak a GDP 8%-át meghaladó lakáspiaci befektetések esetén „nyilvánvalóan tarthatatlanok”, így amennyiben a jelenlegi szigorítások nem hoznak átütő sikert, az országra Amerikához és Japánhoz hasonló sors várhat. Az elemző hozzátette: az ingatlanpiaci befektetések 10%-os visszaesése a szektor teljesítményétől függő más iparágakra gyakorolt hatásokat is figyelembe véve összesen 2,5%-kal is csökkentheti a kínai GDP-t.

Hasonló félelmeinek adott hangot a múlt héten Pekingben a Világbank kínai alelnöke, Justin Yifu Lin is. Szerinte Kínának „gondosan tanulmányoznia kell” Írország és Japán példáját, ahol a rohamléptű gazdasági növekedés végül egy hatalmas ingatlanpiaci válságba torkollott, mely a pénzügyi szektor összeomlásához és a reálgazdaság megtorpanásához vezetett. Ugyanakkor a közgazdász hozzátette: továbbra is bízik a kínai gazdaság erejében és növekedési potenciáljában.