Szingapúr addig építkezik, amíg nem jönnek a vevők

Ha megépíted, valóban eljön hozzád? Nos, ezt nem szabad biztosra venni – mondják a szingapúri hatóságok az ingatlanfejlesztőknek, akik egyre csak új otthonokkal árasztják el a piacot.

Bár már maguk az építési vállalkozók is idegeskednek a piac telítettsége miatt, erre annyiból nincs okuk, hogy valójában minden fél – a leendő háztulajdonos, az eladó és a kormány is – szerencsés helyzetben van.

Az alakulóban lévő buborék ugyanis máris kipukkadt, mégpedig a horribilis összegű illetékeknek köszönhetően, amelyeket a legtöbb vásárlás után felszámítanak a spekuláció elkerülése érdekében. Ezek leginkább a külföldi vásárlókat és a külföldön született állandó lakosokat sújtják, akik sok szingapúri szerint kiszorítják a helyieket a piacról.

2018 júliusában a városállam további illetékeket rótt ki a vásárlókra, illetve szigorúbb hitelérték-normákat vezetett be az en-bloc értékesítés őrületének felszámolására – ez egy olyan gyakorlat, amely során a tulajdonosok készpénzért eladják lakásaikat az ingatlanfejlesztőknek, lehetővé téve számukra, hogy egész épületegyütteseket újítsanak fel, majd adjanak el újra. Csak az előző évben 6,4 milliárd dollárnyi ilyen ügylet történt, a legtöbb 2007 óta.

Most minden ilyen ledózerolt régi épület ragyogó, új társasházzá alakul. A gond csak az, hogy kevés a vevő rájuk.

A fejlesztők által értékesítésre bocsátott, de továbbra sem eladott egységek száma a harmadik negyedévben megközelítette a 4 400-at, ami 3,5-szeres mennyiség ahhoz képest, hogy mennyi volt a számuk azelőtt, hogy a kormány bevezette a fent említett illetékeket. Az első ingatlant vásárló szingapúri állampolgárokon kívül jelenleg mindenkinek kemény pénzeket kell fizetnie az ingatlan árán felül: a külföldön született állandó lakosok számára 15, míg a külföldi vásárlók számára 20 százalékkal növekszik egy-egy lakás ára.

Az eladhatatlan új otthonok túlkínálata megtervezett rendszer. A folyamatos “utánpótlás” segít abban, hogy ne szálljanak el az árak, amelyek a kormány intézkedéseinek bevezetése előtt éves szinten még 9,1 százalékkal emelkedtek. Most már csak 2,1 százalékos éves növekedés figyelhető meg, ráadásul még ez a mérsékelt ütem is veszélyben lehet. “Az eladhatatlan készlet növekedése középtávon nyomást gyakorolhat az árakra, ha ezt nem kíséri a megfelelő keresletnövekedés” – jelentette a központi bank a pénzügyi stabilitásra vonatkozó legutóbbi felülvizsgálatában.

A következő általános választások 2021-ben esedékesek, de valószínűleg hamarabb megtartják őket. Ebben az esetben miért ne örülne Szingapúr egy erősebb ingatlanpiac vagyonhatásának? Egyrészt azért, mert a legtöbb szingapúri önkormányzati lakásban él. Éppen ezért a Lakásfejlesztési Tanács sorsa fontosabb kérdés a szavazók számára, mint a magántulajdonban lévő ingatlanok.

Másodszor, a kormány nem akarja, hogy megismétlődjenek a 2010-2013-as tapasztalatok, amikor az alacsony globális kamatlábak “pénzcunamival” árasztották el az ázsiai pénzügyi központ magánlakás-piacát.

A külföldi vásárlók aránya jelenleg 5-7 százalék között mozog, ami jelentős csökkenés a 2011-es 20 százalékról. Ez azonban átmeneti helyzet is lehet, mivel az egyszerű pénzviszonyok világszerte visszatértek, és a tüntetéshullámmal küzdő Hongkongban már nagyon túlfeszítettek az ingatlanárak. Ez a kombináció már önmagában is elegendő ahhoz, hogy Szingapúr éber maradjon.

Ha a város nem zárta volna rövidre az en-bloc értékesítéseket, akkor az árak már rég elszálltak volna. A megfizethetőség megoldandó problémává vált volna, ami különösen égető kérdés lett volna egy olyan időszakban, amikor a szingapúri lakosok jövedelme a vártnál sokkal lassabban növekedett, köszönhetően annak, hogy a városállam az amerikai-kínai kereskedelmi háború kereszttüzébe került.

Mindenesetre – bár az építési vállalkozók kénytelenek voltak csökkenteni a felvásárlásokat -, a kormány 2020 első félévére tervezett földértékesítési programja nem mutat sok jelet arra, hogy vissza akarnák szorítani a kínálatot. Ha teljes egészében végrehajtják, a héten bejelentett terv további 6490 lakóegység felépítését irányozza elő.

A kérdés most az, hogy mégis ki fogja ezeket megvenni? A helyi munkaerőpiac ugyanis telítődik, ami – párosulva a városállam növekvő “szingapúriak az elsők”-filozófiájával – azt jelenti, hogy nagy valószínűséggel 2020-ban is maradnak a jelenleg érvényes, igen szigorú bevándorlási szabályok, ez pedig tovább csökkenti a potenciális keresletet.

Talán ha már lezajlottak a választások, Szingapúr megenyhül és megengedi, hogy több leendő vásárló bukkanjon fel a láthatáron. Az ingatlanfejlesztők legalábbis minden bizonnyal ebben reménykednek.

Forrás: Bloomberg